Ответственность нотариуса при сделках с недвижимостью

Содержание

Сделка с недвижимостью через нотариуса — плюсы, риски, порядок и стоимость

Ответственность нотариуса при сделках с недвижимостью

При отчуждении квартиры, дома, земельного участка, автомобиля требуется сделка с недвижимостью через нотариуса. Теоретически любое соглашение можно заверить нотариально, но только по определенным объектам это обязательное условие, без соблюдения договора которого будут считаться ничтожными или недействительными. Законодательство о государственной регистрации в последние годы претерпело значительные изменения. Однако нотариальное удостоверение сделок по-прежнему остается гарантией надежности и дополнительной защитой интересов.

Нужен ли нотариус при покупке квартиры?

Да. В подавляющем большинстве случаев продажа квартиры через нотариуса – единственный способ легализовать право собственности новых владельцев. На нотариуса возлагается ряд функций. Первая – проверить собственника.

Стороне покупателя и самому нотариусу важно убедиться, что квартира принадлежит именно продавцу и что имеются все права для распоряжения имуществом. Учитываются правоотношения представительства – тогда проверке подлежит и представитель по доверенности.

Проверка документов продавца

Нотариус обязательно лично просит предъявить и изучает следующие документы:

  • Идентифицирующий документ (действующий паспорт). В этом случае работает принцип, чем больше, тем лучше. Поэтому покупателю стоит попросить увидеть права, загранпаспорт, рабочее удостоверение. Но это по возможности и желанию другой стороны. Для проверки паспорта можно использовать официальный сайт МВД.
  • Выписка ЕГРН. Покупка квартиры через нотариуса не обходится без изучения основных характеристик объекта и зарегистрированных на него прав. Покупатель может самостоятельно заказать этот документ на сайте МФЦ и лично убедится в информации. Но нотариус все равно ее запросит. Справка действительна только один месяц.
  • Правоустанавливающая документация. Нотариус всегда запрашивает документ, который подтверждает право собственности на конкретный объект недвижимости. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, договор долевого участия, дарения, соглашение о разделе имущества или решение суда.
  • Подтверждение семейного статуса супругов. Оформление договора купли-продажи квартиры у нотариуса невозможно без согласия супруги или супруга, если имущество является совместной супружеской собственностью. Если продавец находится в браке, но имущество является его личным (приобретено до регистрации брака), нотариус также проверяет эту информацию и сверяет даты. С 2018 года доступна возможность запрашивать такую информацию в ЗАГСе, однако на практике механизм не реализован в полной мере.
  • Справки об отсутствии задолженности. С юридической стороны в этом заинтересован покупатель, поэтому нотариус может удостоверить соглашение, если стороны договорятся о вопросе погашения коммунальных счетов.
  • Подтверждение вменяемости и полной гражданской дееспособности. При возникновении сомнений в том, что действия сторон адекватны, может потребоваться запрос справки из психоневрологического диспансера. На практике встречаются случаи освидетельствования во время сделок. Это частные ситуации, однако, личная ответственность нотариуса при сделках с недвижимостью обязывает минимизировать риски, ведь подпись лиц с алкогольной или наркотической зависимостью, пожилых и невменяемых сторон чревата оспариванием и признанием сделок недействительными.

Кроме вышеперечисленных пунктов проверке подлежат сведения о наличии зарегистрированных несовершеннолетних лиц. Если таковые прописаны, отчуждать квартиру нельзя без согласования с представителями органа опеки и попечительства.

Нотариус проверяет продавца на предмет долгов. Заключение сделок с банкротом чревато изъятием имущества в пользу кредиторов. Поэтому одна из первостепенных задач нотариуса – проверка объекта на обременения, аресты, списки с сайта судебных приставов.

Техническая проверка и регистрация

Любая сделка с недвижимостью у нотариуса, особенно если речь идет о квартире, предполагает проверку технического паспорта на объект. Важно исключить наличие самовольных построек, которые по закону не могут быть легализованы. Речь идет о снесенных несущих конструкциях, так называемых «мокрых зонах», закрытых доступах к вентиляционным проходам и канализационным кранам.

Если имеет место самовольная перепланировка или постройка, которая по закону может быть зарегистрирована, для покупателя это повод настаивать на снижении стоимости. Нотариус поможет акцентировать внимание на этих вопросах и укажет, что после оформления сделки именно на нового владельца будут возложены обязанности по устранению преобразований, которые недопустимы.

Оформление купли-продажи недвижимости через нотариуса не состоится без предоставления выписки из домовой книги или единого жилищного документа о наличии и количестве прописанных лиц по конкретному адресу. Нотариус разъясняет, что любое прописанное лицо имеет право пользоваться жилой площадью, даже если меняется собственник.

Рекомендуется выписывать всех субъектов, особенно несовершеннолетних лиц, до удостоверения сделки. Альтернативным вариантом служит четкая конкретизация в договоре сроков, в которые лицо обязуется сняться с регистрации, а в случае невыполнения обязательства будет выплачивать оговоренный штраф.

Если в договоре это не прописано, в дальнейшем новый собственник сможет выписать жильцов через суд. Однако процедура требует времени и усилий, а в случае с несовершеннолетними – серьезной и продолжительной волокиты.

Удостоверение договора

Купля-продажа квартиры через нотариуса подразумевает удостоверение договора и момента подписи. В большинстве случаев текст соглашения составляется самим нотариусом. Это достаточно типичные шаблоны, в которые вставляются идентифицирующие данные сторон и характеристики объекта.

Альтернативным является вариант, при котором стороны приходят на заверение со своим проектом. Это актуально, если имеет место юридическое сопровождение сделки, договор составляет привлеченный юрист или риелтор. В этом случае нотариус тщательно проверяет содержание на предмет соответствия законодательным требованиям и соблюдениям прав.

Важно! В интересах покупателя детально ознакомиться с содержанием и оговорить необходимые в конкретном случае пункты. Нотариусы всегда идут на встречу.

Практика показывает, что нотариусы могут не уделить достаточно внимания следующим аспектам (при этом стороны также игнорируют такие вопросы, после чего возникают недоразумения):

  1. Условия и место передачи денег. Кроме распространенного, но при этом крайне неудобного варианта – расчета на месте, можно использовать:
  • Аккредитив – специальный банковский счет у продавца. Это надежно и финансово грамотно. Но при этом банку обязательно нужно будет отчитаться о происхождении денег, а само открытие счета является платной услугой – в районе 3000 рублей.
  • Банковские ячейки. Принцип таков: открываются две ячейки – одна с деньгами, вторая – с правоустанавливающими документами от нотариуса и распиской о получении денег. После внесения всей суммы стороны одновременно получают ключ от своей ячейки. Такой формат удобен, когда продается квартира, уже находящаяся в ипотеке.
  1. Момент и порядок передачи ключей. Акт приема-передачи квартиры следует после удостоверения нотариусом и передачи документов в Росреестр на регистрацию. Однако в договоре можно прописать иной порядок на усмотрение сторон.

Договора без нотариуса

Новая редакция ФЗ № 218, регламентирующего вопросы регистрации недвижимости, содержит статью 42, в которой четко прописано следующее. Сделки с недвижимостью без нотариуса проводятся, если:

  • отчуждаются или приобретаются доли в праве общей собственности на недвижимость, кроме случаев о переходе права собственности на столичные объекты на основании ФЗ № 480-1;
  • предметом сделки является имущество, относящееся к категории паевого инвестиционного фонда или имущество, которое приобретается с целью включения в паевой инвестиционный фонд;
  • отчуждаются земельные доли;
  • имеет место отчуждение или ипотека долей по одной сделке всеми участниками долевой собственности.

Также не требуют заверения у нотариусов договора по купле-продаже, мене, дарению квартир, домов, комнат в коммунальных квартирах при наличии двух условий:

  • у собственника имеется единоличное владение объектом или доля в праве на этот объект, и он является полностью дееспособным;
  • имеет место владение недвижимостью несколькими субъектами на праве общей совместной собственности, и все собственники являются дееспособными, отчуждается объект целиком или регистрируется долевая собственность.

Нотариальное удостоверение сделок с долями недвижимости или всем объектом целиком является обязательным, если хотя бы один из собственников является недееспособным, ограниченным в дееспособности или несовершеннолетним лицом.

Вопрос стоимости

Ответ на вопрос, сколько стоит купля-продажа квартиры у нотариуса, зависит от того, в обязательном или добровольном порядке проводится сделка. В первом случае заверение равно 0,5% от цены сделки (то есть от суммы, которая указана как рыночная стоимость в договоре).

Дополнительно оплачиваются услуги составления договора. В зависимости от региона и формата сделки сумма варьируется от 3 до 9 тысяч рублей.

Если договор удостоверяется по собственному желанию, его составление обойдется стороне от 4 до 11 тысяч рублей. Услуги нотариуса составляют процент от стоимости. Размер не может превышать 50 тысяч рублей.

Проанализировать тарифы нотариусов на проведение сделок с недвижимостью и решить другие вопросы, включая комплектацию документов, проверку договора и минимизацию рисков позволит привлечение специалиста для юридического сопровождения сделки.

Источник: https://legal03.ru/sdelka-s-nedvizhimostyu-cherez-notariusa/

Нотариусы будут отвечать за каждую сделку материально по закону

Закон, обязывающий нотариусов застраховать свою профессиональную ответственность на сумму минимум в пять миллионов рублей, вступил в силу. 

Читайте также  Оспаривание сделок должника в исполнительном производстве

Теперь недвижимость можно оформить у любого нотариуса в пределах региона

Этот документ определил справедливый выход из ситуации, когда в результате ошибки нотариуса люди теряют жилье. До последнего времени нередко граждане оказывались на улице из-за нерадивости нотариуса или противозаконных действий квартирных мошенников.

Даже если при оформлении сделки присутствует опытный юрист — это не гарантия полной безопасности. Теперь пострадавших не будет: у людей при оформлении жилья появилась надежная правовая защита.

Страховой полис для нотариусов

В июле вступили в силу сразу несколько законов, которые повысили роль нотариата. Один из них повысил до 5 миллионов рублей минимальный размер обязательного страхового полиса для нотариусов, оформляющих сделки с недвижимостью. Но эти операции совершают все российские нотариусы. У них нет специализации по недвижимости. Сами нотариусы начали оформлять страховки на большую сумму.

Повышение размера страховки вызвано расширением полномочий нотариусов в обороте недвижимости. Только через нотариуса можно теперь оформить любые сделки с долями в квартире. Новые правила защищают права человека, который обращается к нотариусу.

Четыре уровня защиты

Покрытие ущерба за счет личного полиса нотариуса. Если суммы личного полиса нотариуса не хватит для покрытия ущерба, на выручку придет страховка региональной палаты. В этот процесс может быть включено и личное имущество нотариуса.

Что такое сделки с объектами недвижимости? Необходимые документы

Максимальный уровень защиты — компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты, который начал формироваться в этом году. Он будет использован, если окажется, что трех уровней защиты недостаточно для компенсации дорогостоящей сделки, в которой нотариус допустил ошибку.

По закону первые выплаты из фонда ФНП могут производиться, начиная с 2018 года, так как ему необходимо два года накапливать средства. К концу этого года размер компенсационного фонда может достигнуть 50 миллионов рублей.

Нововведение о месте оформления сделки с недвижимостью

Речь идет о сделках по отчуждению недвижимости, которую может осуществить любой нотариус субъекта Российской Федерации, где находится имущество. Например, продавая дачу в Орехово-Зуево, сделку можно оформить у нотариуса в Серпухове. Эта норма содержится в том же законе, который повысил минимальный размер личного страхования профессиональной ответственности нотариуса.

Президент Федеральной нотариальной палаты Константин Корсик пояснил: «Это положение направлено на обеспечение прав граждан, предоставление им удобного сервиса и позволит избежать дополнительных финансовых и временных затрат, с которыми раньше мог столкнуться человек при обращении к нотариусу».

«Грязная» доверенность и другие ошибки нотариусов

Ошибки нотариусов встречаются не часто — примерно сотая или тысячная доля процента от количества оформленных сделок. Тем не менее, Федеральная нотариальная палата России тщательно проанализировала, когда и как нотариусы платят компенсации за свои ошибки.

Кодекс профессиональной этики появился у нотариусов России

В крупной страховой компании так охарактеризовали ситуацию: «За пять лет нотариусам, застрахованным у нас, было предъявлено свыше 55 требований о возмещении вреда на общую сумму более 20 млн рублей. Ситуации и финансовые последствия были совершенно разными: от нескольких десятков тысяч рублей за неправильно составленную доверенность до 5 млн рублей за ошибки, допущенные при оформлении сделок по купле-продаже квартиры».

Самой распространенной ошибкой нотариусов является «грязная» доверенность при продаже квартиры. Ее предъявляют от имени хозяина, но сам хозяин про нее может не знать, и квартиру продавать не намеревался.

Бывают и технические ошибки. К примеру, суд может взыскать убытки за то, что нотариус не прочитал вслух финальный вариант предварительно составленного договора купли-продажи.

Эксперты считают, что практика показывает: страхование ответственности является надежным механизмом, гарантирующим компенсацию убытков. В пример приводят случай: нотариус, оформляя родительское согласие на временный выезд за пределы страны несовершеннолетней, некорректно указал паспортные данные подростка. В результате девочка не смогла улететь вовремя, пришлось заново оформлять документы, менять авиабилеты. А нотариус выплатил по договору страхования ответственности около 50 тысяч рублей.

Источник: http://informatio.ru/news/society/otvetstvennost_notariusa/

Зачем нужны нотариусы при операциях с недвижимостью?

Если намечается сделка с недвижимым имуществом, то в числе прочих расходов придется запланировать и расходы на нотариуса. Многие сомневаются в целесообразности участия этого специалиста, особенно в случае, если сделка сопровождается сотрудниками риэлтерских компаний и юристами.

Тем не менее, зачастую сами правоведы настаивают на большой роли нотариуса в оформлении операций с недвижимостью. В рамках настоящей статьи мы поговорим о том, зачем нужен нотариус при операциях с недвижимость, когда можно исключить его участие, и в каких ситуациях без него не обойтись.

Нотариальному заверению подлежат не все сделки, связанные с недвижимым имуществом, однако, есть процедуры, при которых участие нотариуса закреплено на законодательном уровне, это:

  • сделки, предполагающие наличие долей в общей собственности;
  • сделки, связанные с продажей и другими видами отчуждения недвижимости, которая принадлежит несовершеннолетнему;
  • процессы отчуждения имущества, которое находится в собственности у человека с ограниченной дееспособностью;
  • раздел общей недвижимости, обретенной супружеской парой в период жизни в браке;
  • сделки, касающиеся распоряжения недвижимостью, полученной при опеке;
  • оформление документов, касающихся недвижимости, которая находится в доверительном управлении.

Если внимательно посмотреть этот перечень, можно понять, что нотариальное заверение предусмотрено там, где много правовых коллизий и субъективных факторов, где велик риск нарушения прав собственников и совершения разного рода мошеннических операций.

Когда привлечение нотариата не обязательно, но желательно

Теперь поговорим о сделках, при проведении которых привлечение нотариуса является крайне желательным, однако по закону делать это не обязательно. При необходимости можно заключать в обычной письменной форме дарственные, стандартные договора обмена и купли-продажи. Тем не менее, при возникновении малейших сомнений или просто для обеспечения на будущее гарантий того, что контрагент не решит оспорить сделку через суд, лучше все же отправиться к нотариусу и оформить документы на государственных бланках.

Нотариальное заверение документов помогает соблюсти права и защитить всех участников сделки от многих проблем, которые могут иметь место в будущем. Если таковые и возникнут, справиться с ними будет намного легче.

Нотариусы для того и нужны, чтобы от имени самого государства удостоверять акты, которые впоследствии могут быть определены судом как события, протекавшие в соответствии с законами. Если есть заверение такого профессионального свидетеля, все суды обязательно принимают это обстоятельство во внимание.

Какую бы сделку ни удостоверял нотариус, он обязательно должен проверить ее законность – ему доступны базы данных, до которых почти невозможно добраться рядовым гражданам. Более того, специалист нотариальной конторы несет материальную ответственность за каждое свое действие и каждую подпись. Именно поэтому имеет смысл заручиться его заверением при сделках с недвижимостью, когда незаконные действия влекут за собой лишение жилья.

Если сделку с недвижимостью надо завершить не только с нотариальным участием, но еще и максимально быстро, имеет смысл ознакомиться со списком дополнительных услуг, которые предлагают многие конторы. Это осуществление безопасных расчетов по сделкам, отправка документации в другой населенный пункт с сохранением ее юридической силы, ускорение регистрационных процедур, связанных с правом собственности на недвижимое имущество и многое другое.

Многократно гарантированная безопасность

задача нотариуса, который принимает на себя ответственность при утверждении любой сделки с недвижимым имуществом, – обеспечение ее юридической чистоты и абсолютной безопасности. В обязанности нотариуса, который является профессиональным юристом, входит полноценная правовая экспертиза каждого из предъявленных документов.

Важна также субъективная составляющая, которая тоже обязательно учитывается нотариусом. Ему необходимо убедиться в осознанности действий каждой из сторон и того, что они согласны с каждым из пунктов заключаемого договора. Перед финальной подписью нотариус должен разъяснить каждой из сторон последствия сделки.

От любых посредников рынка недвижимости нотариус отличается именно независимостью и объективностью.

Если он видит какие-то «подводные камни», обязан об этом предупредить или вообще отказаться от удостоверения сделки при обнаружении каких-то отступлений от закона. Именно ответственностью нотариуса как государственного представителя объясняется то, что заверенные им документы обладают повышенной доказательной силой в суде, а значит, сделку оспорить становится крайне сложно.

Если нотариус совершает ошибку

Ошибка или небрежность нотариуса очень дорого обходится, прежде всего, ему самому, поскольку за свои профессиональные действия он несет определенную законодательством имущественную ответственность. Каждый участник процедуры с недвижимостью имеет очень много шансов выйти сухим из воды, за исключением нотариуса, которому в случае ошибочного действия, повлекшего нарушение прав кого-то из граждан, придется стопроцентно возместить ущерб.

При этом система гарантий является неплохо организованной и регулируемой профессиональным сообществом. Существует практика индивидуального страхования ответственности, а также коллективная страховка и компенсационный фонд. Однако, нотариусу, чтобы сохранить рабочее место и репутацию, приходится объяснять природу своего упущения. Гораздо дешевле не ошибаться и тщательно проверять все нюансы.

Нотариальный депозит

Кроме оформления документов, услугами нотариуса можно воспользоваться также для проведения безопасных расчетов по сделкам с недвижимостью. То есть покупатель может не пользоваться каким-либо счетом или банковской ячейкой, а перевести требуемую сумму на депозитный счет, закрепленный за нотариальным специалистом, который гарантирует сохранность денег и их передачу продавцу сразу после того, как новый собственник объекта недвижимости зарегистрирует право владения.

Таким образом, можно не обналичивать и не перевозить немалые суммы. Использование нотариального депозита чаще всего дешевле ячейки в банке, а кроме того, если у финансовой организации отберут лицензию или случатся другие катаклизмы, деньги останутся в целости.

Читайте также  Правила предоставления декларации о сделках с древесиной

Дарение и наследование

Договор дарения в большинстве случаев можно заключать без нотариуса за исключением особых случаев, участия несовершеннолетних и трудоспособных, а также долевой собственности. Однако, если есть хоть малейшая вероятность того, что документ может быть оспорен третьей стороной, стоит удостоверить его в нотариальной конторе – это не занимает много времени и стоит недорого.

Без нотариуса не обойтись, если надо вступить в наследство как по завещанию, так и по закону. Именно этот специалист открывает наследственное дело и оформляет соответствующее свидетельство, на основании которого можно зарегистрировать право собственности. Если необходимо узнать о наличии завещания, эту информацию может предоставить только нотариус на основе данных в реестре.

Стоимость услуг

Нет точного ответа на вопрос о том, в какую сумму обойдутся услуги профессионала-нотариуса по удостоверению сделок с недвижимым имуществом. Неизменным и единым для всех контор является тариф за совершение определенного нотариального действия. Он определяется на государственном уровне, и нотариусы на эту цену никак не влияют.

Вторая составляющая –оплата за правовые и технические услуги, размер которой устанавливается на уровне нотариальных палат регионов. Сумма, которая зависит от финансового объема сделки, кроме того, отражает упомянутую выше профессиональную ответственность нотариуса. К этим услугам причисляется правовая экспертиза, хранение документов, составление или редактирование договоров с тем, чтобы они полностью соответствовали нормативам, и так далее.

В отличие от многих других тарифов, стоимость услуг государственных нотариусов периодически пересматривается в сторону снижения с тем, чтобы они могли составить достойную конкуренцию посредникам на жилищном рынке.

Большим преимуществом нотариуса является то, что он не просто смотрит, чтобы документ был составлен без юридических изъянов, но и проверяет, соответствует ли его смысл тому, чего, на самом деле, желают граждане.

Риелтор и нотариус не взаимозаменяемы

Редкие россияне ныне при покупке или продаже недвижимости обходятся без услуг риелтора. Этот специалист помогает сторонам сделки найти друг друга, встретиться и правильно договориться. Однако, даже профессионал подкован в правовых вопросах, он не заменит нотариуса, который готов принять ответственность за чистоту сделки, проверив все нюансы и подтвердив возможность купли-продажи.

Таким образом, оба специалиста успешно дополняют друг друга с тем, чтобы их клиенты получили то, в чем нуждаются. Рынок недвижимости давно уже перестал быть стихийным, и ныне профессионалы готовы сделать максимум для быстрого совершения законных сделок.

Если нотариус не прав?

Если гражданин убежден, что нотариус действовал против его интересов, или незаконно отказал в совершении нотариального действия, спор можно решить в судебном порядке. Для этого надо направить исковое заявление в суд по месту нахождения конторы, где работает этот нотариус. Важно не тянуть с этим обращением и уложиться в десять дней с момента, как нотариус, по мнению заявителя, совершил неправомерное действие.

При положительном решении суда нотариальное действие отменят или обяжут нотариуса выполнить действие, которое он отказался совершить. В этой ситуации поможет независимый юрист, который правильно составит иск, изложив необходимые аргументы.

Заключение

Итак, в случаях, когда сделка с недвижимостью не предполагает долевое право собственности, участие детей и нетрудоспособных людей, обращение к нотариусу при операциях с недвижимостью остается делом добровольным. Но если хочется дополнительных гарантий, связанных с юридической чистотой сделки, стоит все же пойти на дополнительные расходы и запланировать посещение нотариальной конторы.

Источник: https://novostroev.ru/articles/zachem-nuzhny-notariusy-pri-operatsiyakh-s-nedvizhimostyu/

Как посадить нотариуса за мошенничество с недвижимостью

Данные МВД неуклонно свидетельствуют о высоком проценте раскрываемости преступлений, связанных с присвоением или растратой. Из почти 12 тысяч фактов, зарегистрированных в России с начала этого года, установить подозреваемых удалось в 80 % случаев.

Нередко замешанными в таких махинациях и подлогах бывают и должностные лица, в том числе и те, кто от имени государства призван гарантировать подлинность важных документов, подписей под ними, подтверждать статус лиц и другие действия.

Но, как добиться уголовного наказания для них, и признать сомнительную сделку незаконной – в настоящей лайфхак-инструкции адвоката Олега Сухова (Юридический центр адвоката Олега Сухова) приводится ряд практических советов для тех, кто часто пользуется услугами нотариуса, а значит, в каком-то смысле рискует.        

Изобличить и квалифицировать

В уголовном кодексе для частных нотариусов предусмотрена отдельная статья – 202-я, которая определяет наказание за превышение ими полномочий в профессиональной деятельности – до трех лет лишения свободы или штраф до 300 тысяч рублей. Но, как показывает судебная практика, нарушить закон нотариусы могут не только при проведении нотариальных процедур, но и в рамках так называемого сопутствующего функционала.

Дело в том, что основы законодательства о нотариате позволяют нотариусам заниматься, например, подготовкой проектов сделок, заявлений, договоров и другой работой, которая не входит в круг их основных обязанностей. Другими словами закон не запрещает нотариусу подрабатывать.

И основная сложность состоит в том, — утверждает адвокат Олег Сухов, — как определить и юридически квалифицировать ситуации, когда представитель нотариата может переступить правовую грань между оказанием дополнительных платных услуг и нарушением закона или нотариальной этики.

Однако квалифицировать подобные преступления можно и по другим статьям Уголовного кодекса —  293 «Халатность» или 327 «Подделка, изготовление или сбыт поддельных документов». При этом распознать очевидную фальсификацию подписи, договора или доверенности не так трудно — куда сложнее доказать эти факты в суде, а заодно и преступный умысел, извлечение выгоды и ущерб потерпевшим от нотариальных действий.

Сделать это могут, например наследники, когда поймут, что право собственности на имущество их усопшего родственника перешло к совершенно постороннему человеку. В этом случае под сомнение необходимо поставить факт наличия самого завещания – ведь его могло и не существовать, а все имущество должно было отойти по закону наследникам соответствующей очереди. Следовательно, в таком документе будет стоять фальшивая подпись. 

Распознать «фальшивку»

Установить подлинность сможет только почерковедческая экспертиза. Есть несколько способов ее провести. Лучший вариант — это напрямую обратиться в суд с иском о признании завещания ничтожным и ходатайствовать о назначении экспертизы. Но имеет смысл, и написать заявление в следственный комитет или полицию для проведения доследственной проверки.

В этом случае также назначается экспертиза, и если она докажет, что документ действительно подделан, то в органах заведут уголовное дело.    

Однако и к идентификации подписи стоит хорошо подготовиться, если, конечно, вы заинтересованы в её успешном исходе.

Эксперты могут затребовать не только оригинал спорного документа, но и различные образцы подписей, в том числе, и экспериментальные  –  как правило, сделанные в разные периоды времени, на пустых формулярах и идентичных бланках, от разных людей – от человека, который должен был расписываться и того, кого подозревают в фальсификации.  

Любые материалы в качестве доказательств должностного преступления нотариуса лучше предоставлять правоохранителям в виде копий, — советует адвокат Сухов. Оригиналы документов, если они у вас имеются, стоит попридержать.

А вот жаловаться в нотариальную палату вообще не советую. В нашей стране пока еще работают принципы корпоративной солидарности. И даже если ущерб от незаконных действий нотариуса будет исчисляться большими суммами, главный нотариальный орган может «замять» дело, бесследно уничтожив улики, и тогда доказать криминальную подоплеку в суде станет невозможно.

Гуманное правосудие

Между тем, российская судебная практика по делам, связанным с нотариальными нарушениями и злоупотреблениями, свидетельствует о том, что наказание не всегда неотвратимо. Несмотря на доказанные преступления, зачастую нотариусы избегают не то, что реальных сроков заключения, но даже штрафов. Приведу пару свежих примеров из практики.

   

В мае этого года в Кемеровской области частного нотариуса осудили за злоупотребление служебными полномочиями. Два года назад она оформляла согласие на продажу квартиры и засвидетельствовала подлинность подписи собственника без его личного присутствия.  В результате квартира продана, ее владельцу нанесен ущерб в несколько миллионов рублей, тем не менее, нотариус свою вину не признала.

Суд сначала назначил ей штраф, а затем и вовсе освободил от наказания, признав, что сроки исковой давности уголовного преследования уже давно истекли.   

А в Краснодарском крае по иску краевой Нотариальной палаты права заниматься частной практикой лишили одного из местных нотариусов. Кроме многочисленных дисциплинарных нарушений и серьезных орг. проступков, которые были засвидетельствованы протоколами проверок, на обвиняемую было заведено еще и уголовное дело. В 2013 году нотариус незаконно заверила доверенность от имени директора одной из коммерческих фирм без его личного присутствия и участия. Кроме того, она зарегистрировала документ в реестре нотариальных действий.

По указанной доверенности право собственности на земельный участок площадью более тысячи кв. метров переходило на подставных лиц. Ущерб от незаконных нотариальных действий понесла и администрация одного из городских поселений. По документам именно муниципальное образование числилось владельцем земли стоимостью почти 2 млн. рублей, которая находилась в зоне инженерных коммуникаций. Удивительно, но даже за столь очевидные махинации, — утверждает адвокат Олег Сухов,- виновная не понесла никакого наказания. Уголовное дело было закрыто в связи с истечением сроков давности.

Но права заниматься частной нотариальной практикой суд ее все-таки лишил.

Но даже если добиться реального тюремного срока для лже-нотариусов не удалось, стоит учесть, что система государственного нотариата страхует имущественную ответственность нотариуса, и, таким образом, обеспечивает дополнительные гарантии возмещения ущерба пострадавшим. И данным условием, при случае, обязательно стоит воспользоваться.

Читайте также  Согласие антимонопольного органа на совершение сделки

Источник: https://www.klerk.ru/law/articles/452801/

Как защитить сделку с недвижимостью от мошенников

Для сделок по продаже и покупке недвижимости можно действовать двумя способами: использовать простую письменную форму сделки или обратиться за помощью к нотариусу. Второй вариант будет затратнее, но предоставит собственнику дополнительные преимущества.

Специально для «Российской газеты» эксперт рынка недвижимости Глеб Акимов рассказал, в каких случаях помощь нотариуса необходима при сделках с жильем и дал советы, как не нарваться на мошенников при оформлении договоров.

Какие операции с недвижимостью должны проходить с обязательным участием нотариуса?

Аналитики предсказали августовские скидки на рынке недвижимости

Акимов: В настоящее время обязательному нотариальному удостоверению подлежат все сделки с долями в праве общей собственности; сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или гражданину, признанному ограниченно дееспособным; сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки; договоры ипотеки долей в недвижимости; соглашения о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака.

Отмечу, что с 31 июля 2019 года изменится порядок — будет убрана обязательная нотариальная форма, если всеми долевыми собственниками отчуждается весь объект недвижимости единовременно.

Все остальные сделки по отчуждению (купли-продажи, мены, дарения и так далее) объектов недвижимости россияне имеют право оформлять как нотариально, так и в простой письменной форме.

В случаях, когда нотариальное заверение необязательно, например, при купле-продаже жилья, помощь нотариуса пригодится в части проверки документов и сведений по заключаемой сделке. Он поможет установить права продавца на недвижимость, выяснить, нет ли у квартиры обременений, прав на нее третьих лиц, а также узнать, не признавался ли владелец жилья банкротом или недееспособным.

Так же нотариус гарантирует достоверность данных государственных реестров, обеспечивает доказательственную базу, которая впоследствии может подтвердить право собственности в случае судебных споров. Именно нотариус проводит правовую экспертизу всех условий сделки.

На что нужно обратить внимание в выборе нотариуса при операциях с недвижимостью?

Запросы покупателей элитной недвижимости стали сложнее и интереснее

Акимов: Стоит обратить внимание на соблюдение нотариусом всех норм и на тщательность проверки данных по сделке. Если, например, он относится к удостоверению сделки формально и не интересуется всеми аспектами ее законности — стоит задумать о квалификации такого специалиста.

Но стоит обратить внимание, что не все нотариусы занимаются отдельными видами сделок, например, удостоверением ипотечных договоров. В таком случае необходимо искать именно того нотариуса, который требуется в конкретной ситуации.

На чем может сэкономить человек, обратившись к нотариусу?

Госдума поддержала новый этап «дачной амнистии»

Акимов: С 1 февраля 2019 года появилась возможность подписания нотариальной сделки в электронной форме. Это нововведение позволило свести к минимуму риски мошенничества в сделках с недвижимостью, сократило сроки совершения подобных сделок и снизило расходы на услуги нотариуса.

Обратившись в нотариат, за один визит можно будет не только заверить сделку, но и передать документы для регистрации права собственности. Личное обращение в Росреестр, МФЦ или к посредникам уже не потребуется, так как договор и документы передаются в электронной форме.

Не нужно теперь искать посредников, обещающих за дополнительные деньги ускоренную регистрацию. Не нужно нанимать представителей, когда нет возможности самостоятельно передать пакет документов для регистрации через МФЦ в Росреестр.

За то, что нотариус сдает документы в электронном виде, граждане отдельно ничего ему не платят.

Справка «РГ»

Эксперт напомнил элементарные правила при купле-продаже недвижимости, чтобы не стать жертвой мошенников.

Обязательно необходимо провести тщательную и качественную экспертизу полноты, достоверности и правильности составления необходимой документации:

ЦБ предложил банкам списывать долг по ипотеке после изъятия жилья

— Обращайтесь в Росреестр для получения информации об объекте недвижимости, в том числе, чтобы удостовериться, что он не в залоге и не под арестом.

— Заверяйте документы по сделкам у нотариуса, это будет дополнительной гарантией правовой чистоты и законности сделки.

— Удостоверьтесь в согласии всех собственников на продажу — не забудьте о согласии второго супруга на сделку с недвижимостью, это убережет вас от возможности оспорить сделку в будущем.

— Проверяйте наличие зарегистрированных в объекте сделки лиц и удостоверьтесь в их согласии на продажу.

— Обращайтесь за услугами только к риэлторам с опытом работы и хорошей репутацией, ищите информацию о конкретном лице в интернете на всех возможных ресурсах.

— Если вы покупаете квартиру у лица, действующего по доверенности, проверьте подлинность выданной доверенности, обратившись к выдавшему ее нотариусу.

Многодетные семьи получат компенсацию на погашение ипотеки

— Не стесняйтесь запрашивать всю историю сделок по конкретному объекту недвижимости.

— Запросите документы об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и за капитальный ремонт.

Кстати

С 1 июля всех застройщиков обяжут использовать эскроу-счета для сделок с недвижимостью. Таким образом, в случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы. Ситуации, когда дольщик, уплатив застройщику полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства остается и без денег, и без квартиры, уйдут в прошлое.

Эскроу-счета: Как купить квартиру по новым правилам.

Источник: https://rg.ru/2019/06/20/kak-zashchitit-sdelku-s-nedvizhimostiu-ot-moshennikov.html

Нотариус в сделках с недвижимостью нужен не всегда!

Нотариус в сделках с недвижимостью нужен или нет? Ведь и так расходы велики, стоит ли тратиться еще и на услуги нотариуса. Очень часто люди бездумно переплачивают и без необходимости удостоверяют сделку у нотариуса.Да, иногда без нотариуса не обойтись, и удостоверение нотариусом документа является обязательным, например, если это доверенность на покупку или продажу, брачный договор или соглашение о разделе имущества супругов.

Много вопросов вызывают сделки по выделению долей детям.

Статья обновлена  10.05. 2019 г

Разберемся подробно с разными ситуациями:

Нотариус в сделках с недвижимостью

Конечно немало сделок с недвижимостью оформляются без нотариуса, вернее без обязательного его участия.
По вашему желанию конечно нотариус вам заверит любой документ, только проку в этом нет ни какого, если по закону этот документ вступает в силу уже после подписания его участниками сделки.

Договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации с 01.03.2013 года и вступает в законную силу после подписания сторонами сделки ( за исключением ниже перечисленных сделок).

ВНИМАНИЕ!

Договоры и соглашения, оформляющие сделку с недвижимостью и удостоверенные нотариусом, в обязательном порядке подлежат передаче в Росреестр для регистрации перехода права.

Регистрация перехода права к новому правообладателю является обязательной процедурой, завершающей сделку с недвижимостью.

Для Росреестра нотариус обязан подготовить копию договора(соглашения) и заверить ее.

Удостоверение сделки у нотариуса не освобождает от уплаты госпошлины за регистрацию права собственности приобретателя права(покупателя).

Удостоверение сделки у нотариуса не освобождает продавца от  уплаты госпошлины за  внесение изменений в ЕГРН — единый государственный реестр недвижимости, если в этом есть необходимость.

Читайте статью: Госпошлина за регистрацию права собственности

Обязательные нотариальные сделки

Давайте разберемся, а что такое сделка?

Сделка — это способ достичь правовых последствий посредством выражения частной воли в пределах дозволенных правопорядком.
Так вот, частную волю в сделках с недвижимостью необходимо выражать в письменном виде, устные сделки с недвижимостью являются ничтожными, недействительными.

ВНИМАНИЕ! ИЗМЕНЕНИЯ В ЗАКОНЕ!  от 01.05.2019 г

Новая редакция ст.

42 фз-218 «О государственной регистрации недвижимости»
«Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона)».Подписан В.В.Путиным 01.05.2019 г.

Вступит в силу через 90 дней после официального опубликования.

Купля-продажа и другие сделки по отчуждению прав

Большинство письменных документов, выражающих условия сделки с недвижимостью не требуют удостоверения у нотариуса.

Не нужно заверять у нотариуса:

  • Договор купли-продажи квартиры, дома, земельного участка, комнаты в коммунальной квартире
  • Договор мены квартиры, дома, земельного участка, комнаты в коммунальной квартире
  • Договор дарения квартиры, дома, земельного участка, комнаты в коммунальной квартире

при условии, что:

  • собственник объекта недвижимости владеет им единолично, является полностью дееспособным и отчуждает объект недвижимости целиком, либо долю в праве на этот объект
  • собственники объекта недвижимости владеют им на праве общей совместной собственности  являются полностью дееспособными и отчуждают объект целиком или долю  в праве на него ( регистрация долевой собственности)
    Изменения в порядке ведения ЕГРН:

    90.1. При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России от 10.04.2018 N 187)

Договор купли-продажи, мены, дарения подлежит обязательному удостоверению у нотариуса если объектом недвижимости  или долей в праве на этот объект недвижимости владеет:

  • недееспособный или ограниченно дееспособный
  • несовершеннолетний

Источник: https://exspertrieltor.ru/2019/01/06/notarius-v-sdelkah/